«Украинская рулетка»: Законодательство vs рынок недвижимости

«Чтоб тебе жить во время перемен», — в Древнем Китае так говорили в спину своим врагам. Складывается такое ощущение, что вся Украина, а особенно участники рынка недвижимости, здорово насолили каким-то самураям. В то время как мировое экономическое сообщество понемногу привыкает говорить о финансовом кризисе в прошлом времени, у нас его холят и лелеют, раз за разом выдавая на-гора все более непредсказуемые законодательные инициативы

Автор: Алина ДаниловаЧто будет вместо казино?Что примечательно, далеко не все удивительные идеи народных избранников имеют непосредственное отношение к риэлторскому бизнесу, но многие из вновь принятых и только запланированных документов на нем так или иначе отражаются. Скажем, Закон Украины «О запрете игорного бизнеса в Украине», который вступил в силу в конце июня, рикошетом бьет по рынку коммерческой недвижимости. По приблизительным подсчетам, в стране зарегистрировано от 11 до 20 тысяч салонов игровых автоматов, в среднем каждый занимает площадь около 100 квадратных метров. После запрета на азартные игры многие помещения, которые, как правило, находятся в проходных местах и на первых этажах, освобождаются. Даже с учетом того, что многие владельцы игорных заведений намерены перепрофилировать их в бары, бильярдные, компьютерные клубы и подобное, большая часть этих достаточно специфичных помещений «зависнет» в воздухе. А поскольку именно хозяева игорного бизнеса платили по самым высоким арендным ставкам, арендодатели оказались не только перед необходимостью искать новых клиентов, а еще и с перспективой существенно потерять в доходах.В течение последующих трех месяцев, то есть до октября этого года, Кабмин должен разработать законопроект о специальном размещении игровых зон. Планируется задействовать для этого четыре региона — Степной Крым, Киевскую область, Донбасс и Прикарпатье. Основное требование к районам, где будут размещаться украинские «лас-вегасы», — отделенные от населенных пунктов, бесперспективные с точки зрения жилой или рекреационной застройки, сельского хозяйства земли, причем находящиеся в государственной собственности. Очевидно, творцы закона ожидают, что инвесторы выстоятся в очередь с намерение вложить миллионы в развитие депрессивных районов — проведут коммуникации, создадут качественную транспортную инфраструктуру и, собственно, построят сами развлекательные комплексы. Достаточно своеобразное восприятие кризисного периода – ведь даже иностранные инвесторы, которые в последнее время заговорили о внушительном потенциале Украины, вряд ли с готовностью выложат средства за то, что придется создавать с нуля, да еще без особых гарантий – даже без права выкупа земли.Побочное следствие принятия Закона о запрете игорного бизнеса в Украине в том, что логичными шагами владельцев казино и салонов игровых автоматов будут судебные иски по поводу возмещения стоимости неиспользованных лицензий – а это 70 тысяч евро. Каждому. Такие затраты в бюджете-2009 не предусмотрены. Возможно, Минфин рассчитывает вернуть свое за счет продажи новых лицензий — после утверждения игровых зон они могут стоит до миллиона американских долларов. Таким образом правительство намерено максимально поднять планку для игроков азартного рынка и «впустить» только самых серьезных.Подобный процесс сейчас идет в Российской Федерации — там игорные заведения закрыты с 1 июля, а в определенных уже игровых зонах нет ни инфраструктуры, ни даже желающих ее оплатить. Там тоже опасаются ухода в тень всей структуры, опасаются массового выброса свободных площадей на рынок коммерческой недвижимости и также недоуменно разводят руками – насколько оправданно такое рвение в заботе о моральном облике нации.Неудовлетворительная оценкаЕще одна законодательная инициатива, пока еще на стадии проекта, только косвенно затрагивает отечественный рынок недвижимости — возможные изменения в деятельности оценщиков. С сентября 2008 года, на рассмотрение Верховной Рады Украины были предложены три таких законопроекта, с незначительными изменениями все они основной своей целью декларируют «внедрение международного опыта», «усовершенствование координации между органами государственного регулирования» и «усиление ответственности оценщиков». По внимательном прочтении последнего по времени законопроекта «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» № 4487-1 от 25 мая может возникнуть легкое чувство дежавю — подобные принципы можно было встретить в пресловутом законопроекте про риэлторскую деятельность. А именно: создание высшего контролирующего органа, обязательное вступление оценщика в общественную (профессиональную) организацию, многоуровневая система сертификации.Сами оценщики отреагировали на законопроект однозначным неодобрением. Об этом, в частности, идет речь в обращении всеукраинских саморегулирующихся организаций – Украинского общества оценщиков, Лиги оценщиков земли, Ассоциации специалистов по оценке, Союза экспертов Украины, Союза оценщиков земли:«Страна может оказаться в условиях невозможности осуществления ни одного гражданско-правового соглашения с имуществом».Другими словами, в случае принятия законопроекта за основу документа, регулирующего оценочную деятельность, остановится не только соответствующий рынок — пока не перейдет на новые рельсы. Без работы рискуют остаться и те, кто никак не может обойтись без оценщиков, то есть риэлторы. Примечательно, что решительное «против» законопроекта высказала организация, которое в свое время активно продвигала проект закона «О риэлторской деятельности». Президент АСНУ Андрей Шульга так и заявил:— Проблема в том, что заложенные в законопроекте нормы не просто существенно усложняют процедуры по переходу прав собственности на имущество, они делают их невозможными.Среди основных новшеств в проекте закона — замена сертификации оценочной деятельности лицензированием, предоставление права органам местного самоуправления права в отдельных случаях проводить оценку «в границах их полномочий», создание Наблюдательного совета с нечетко прописанной структурой — то есть той же пирамиды контроля над теми, кто предпочел бы просто работать по понятным и логичным правилам.На данный момент законопроект о регулировании оценочной деятельности прошел экспертизу Главного научно-экспертного управления, обсуждение в профильном комитете по вопросам экономической политики и передан для ознакомления народным депутатам. Следующий этап – голосование. Так что рынок оценщиков вот-вот может всколыхнуться, а вместе с ним — волна новшеств и, как всегда, затяжной процесс «пока все встанет на свои места» может накрыть и тех, кто работает на рынке недвижимости.Ипотека под угрозойЕще один непростой аспект экономической жизни страны — тоже находится под пристальным вниманием законодателей. Взаимоотношения банкиров, кредиторов и, косвенным образом, деятельность участников рынка недвижимости, начиная с мая, становятся все более непредсказуемыми — и опять-таки не без участия народных депутатов, на этот раз с вмешательством Президента.Закон «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса» был принят Верховной Радой 21 мая. Этим документом украинским банкам было запрещено погашать кредиторскую задолженность за счет отчуждения имущества. То есть выгнать из купленной по ипотечной программе квартиры украинского гражданина стало невозможно. Зато другие украинские же граждане могли бы оказаться вкладчиками банков, которые не могут вернуть – в случае чего – предоставленные должникам средства даже за счет продажи залогового имущества. Не говоря уже о том, что внедрение такого закона полностью убило бы систему ипотечного кредитования в Украине: кто же станет одалживать вам деньги на покупку квартиры, если само понятие «квартира в залоге» станет чисто умозрительным.Сразу же после одобрения Верховной Радой этого законопроекта банковское сообщество совместно с Украинской национальной ипотечной ассоциацией обратилось к Виктору Ющенко с просьбой ветировать документ. Уже 26 мая Президент действительно наложил вето, прибавив несколько существенных замечаний, то внедряемый мораторий на отчуждение залогового имущества «создает почву для злоупотреблений, умышленного невозврата или несвоевременного возврата кредита». Среди негативных следствий также отмечены возможное удорожание кредитов и нарушение прав кредиторов.Следующим шагом в ипотечно-законодательной эпопее стал закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью предотвращения негативных последствий финансового кризиса». Мораторий на отчуждение заметно смягчился: он касается только тех должников, которых смело можно назвать добросовестными, — при условии подписания с банком договора о реструктуризации кредита и своевременной (с задержкой до двух месяцев) выплатой процентов. Согласно этому закону до конца 2009 года банки могут предоставлять кредитные каникулы – отсрочку выплаты основного долга сроком на два года либо продлить срок действия кредитного договора на 10 лет. Правда, реструктуризация возможна только по отношению к ссудам на сумму не более чем миллион гривен.Но – чтоб уж наверняка – в том же законе прописан запрет на кредитование физических лиц в иностранной валюте. Депутаты, судя по отзывам некоторых из них, гордятся таким решением, тем более что запрет на валютные кредиты действует до 2011 года, а там, может быть, и вообще их отменят, очевидно, за ненадобностью. Потому что ипотечный рынок к тому времени может приказать долго жить.Следствием решения по выдаче кредитов исключительно в гривне станет, прежде всего, повышение кредитных ставок (нестабильность национальной валюты надо чем-то, но компенсировать), снижение процентов по валютным вкладам (банкам просто придется отпугивать вкладчиков с долларами и евро) и в целом дефицит гривни как таковой.И немного статистики. По оценкам экспертов, минимально оправданный уровень долговых обязательств на украинском финансовом рынке по состоянию на июнь 2009 года составляет 20%. То есть в ближайшие годы не приходится ожидать ставок по кредитам, в том числе ипотечным, меньше 25%.Все вместе взятое — законодательные перипетии, шаткое положение гривни, недоверие населения к банкам, а банков — к кредиторам, наложенное на и без того сложное состояние как первичного, так и вторичного рынка недвижимости — для ипотеки равносильно смертельному приговору. Так считают банкиры. Риэлторы эту тему даже боятся комментировать — мало ли, вдруг за время подготовки номера будет очередное вето, очередной закон и очередные новости. Зато не скучно. КороткоГлава украинского правительства Юлия Тимошенко предлагает Верховной Раде вернуться к рассмотрению Закона о налоге на недвижимость. Главным образом речь идет о квартирах площадью более 150 квадратных метров. Ставка налога составляет 1% месячного прожиточного минимума за квадратный метр.Соответсвующий законопроект был внесен на рассмотрение 22 декабря 2008 года и должен был вступить в действие с 1 января 2009 года. Это был бы уже четвертый Новый год, который собственники больших квартир могли бы встретить как плательщики налога на жилье. Возможно, в таком качестве они встретят 1 января 2010 года. Верховная Рада Украины порадовала чиновников на местах Законом «Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных потребностей и из соображения общественной необходимости». Органы местного самоуправления получили право принимать решения о выкупе или изъятии земли, если объекты, необходимые «по общественным соображениям», невозможно разместить в другом месте. В перечне общественных нужд:обеспечение национальной безопасности;строительство объектов транспортной и энергетической инфраструктуры;размещение представительств иностранных государств и международных организаций;строительство гидротехнических сооружений;создание парков, площадок отдыха, стадионов и других объектов общего пользования;размещение зданий и сооружений органов государственной власти и местного самоуправления;расположение объектов природно-заповедного фонда.Выкупать землю у частника можно либо с согласия владельца, либо в принудительном порядке по решению суда.Верховная Рада Украины одобрила в первом чтении законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно прибрежных защитных полос». В частности, Земельный кодекс предлагается дополнить такой фразой: «В границах пляжной зоны прибрежных защитных полос запрещается строительство любых сооружений, кроме гидротехнических, гидрометрических и линейных».Та же формулировка дополнит Водный кодекс, а кроме того, в ВК может появиться следующая статья:«В границах прибрежной защитной полосы морей устанавливается пляжная зона, ширина которой определяется в зависимости от ландшафтно-формирующей деятельности моря, но не менее 100 метров от кромки воды ».Законопроект отправлен на доработку в профильный комитет по вопросам экологической политики.Эксперты отмечают, закон (в той или иной редакции) будет направлен максимум на перспективу ближайших десятилетий, так как не имеет обратной силы. Соответственно, все объекты, сооруженные на береговой линии до вступления в силу, будут считаться построенными в соответствии с требованиями законодательства. Что, тем не менее, оставляет большой простор для действий местных властей и грозит убытками ряду компаний-застройщиков, особенно в курортных регионах.

Недвижимость Ялты