Дело о коммерции: недвижимость для бизнеса в Ялте

Недвижимость как таковая в условиях рыночной экономики всегда была и будет объектом бизнеса – прежде всего как товар. Но, с другой стороны, любой бизнес не может развиваться без недвижимости – чем бы вы не занимались, рано или поздно вам понадобятся торговая площадь, офис либо представительство или, например, склад

Под термином «коммерческая недвижимость» как правило, как раз и подразумевают такую недвижимость, эксплуатация которой приносит прибыль ее владельцу. И в курортном регионе это прежде всего то, что может быть использовано в рекреационной сфере деятельности – гостиницы, пансионаты, отели и рестораны, бары, кафе. На втором плане объекты торговли и общепита – магазины, салоны, бутики, рестораны, кафе. Традиционный для всей Украины дефицит офисных площадей в Крыму также актуален, а вот складские помещения и объекты логистики – на последнем месте в хит-параде предпочтений покупателей коммерческой недвижимости.
Продаются как уже готовые и раскрученные объекты, так и объекты на разных этапах строительства. От стадии готовности и от местоположения зависит цена. Собственно, стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости складывается из таких факторов:
— расположение здания (центр или окраина, престижность, интенсивность человеческих и транспортных потоков);
— техническое состояние здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание, уровень отделки помещения);
— принадлежность здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
— фактическая площадь помещения на объект;
— степень обустройства и комфорта (лифт, наличие парковки и так далее).
Важно также соотношение характеристик зданий и потребности покупателя. Например, модный бутик, расположенный в центре города, на набережной, будет очень популярным, а в спальном районе в нем нет ни какой необходимости. А вот склад готовой продукции располагать в центре города нецелесообразно – слишком дорого, да и транспортные проблемы возникают.
Цена как продажи, так и аренды коммерческих помещений на Южном берегу колеблется в пределах «от и до» настолько ощутимо, что вывести средние цифры достаточно сложно. Все зависит от конкретного типа и подразумеваемого коммерческого использования недвижимости.
Манящий Южный берег
Как бы бурно и стремительно не развивался бизнес в регионе, Крым был, будет и остается прежде всего местом отдыха. Буквально за последние годы количество гостиниц, мини-отелей и частных пансионатов увеличилось в разы. Но поскольку спрос велик, каждый второй дом на побережье, предлагаемый к продаже, подразумевает использование именно как места для приема дорогих (во всех смыслах) гостей.
Наиболее популярны мини-гостиницы в поселках Большой Ялты со сравнительно развитой инфраструктурой, а также дома в новых поселках, где, как правило, объекты обслуживания предусматриваются самим проектом.
По оценкам риэлторов, типичный объект в этом сегменте — трехэтажный дом площадью не менее 400 кв. м с благоустроенным двориком, возможно, дополнительными преимуществами (бассейн, сауна) — предлагается по цене от 2 000 у.е. до 5 000 у.е. за кв. м. Причем категория «от» располагается в районе Массандры, Ливадии, Алупки, а предложения «до» — в Форосе, Мисхоре, Утесе.
Буквально в последние два-три года продавцы недвижимости отмечают появление и другого типа коммерческих предложений в сфере рекреации – полноценные отели с солидной структурой (детская площадка, ресторан, свой участок пляжа), расположенные рядом с береговой линией либо в лесной зоне, достаточно далеко от административных центров. Как правило, в таких отелях в наличии до 10-15 номеров повышенной комфортности, «стандарт» и «полулюкс» не предусматриваются.
Средняя площадь таких объектов — от 400 до 700 кв. м, участок, на котором они расположены, — от 20 соток до гектара. Стоимость квадратного метра вычислить непросто, так как отели и гостиницы оцениваются именно как бизнес-объект: в комплексе, с учетом земли, инфраструктуры, обстановки номеров и прочего — от 3 000 000 у.е. в Ливадии до 5 500 000 у.е. в Гурзуфе.
В самой Ялте большей популярностью пользуется такой вид, назовем это «коммерции», как размещение отдыхающих в квартирах. Фраза «удобна для сдачи» встречается в большинстве объявлений о продаже квартир, находящихся в центре города или недалеко от транспортной развязки, недалеко от пляжа, как правило, в старом фонде, но с отличным ремонтом.
Как указывают специалисты рынка недвижимости, коммерческий потенциал таких квартир отражается и на цене — от 4 000 у.е. за метр при средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке 2 800-3 000 у.е. (по состоянию на апрель 2008 года).
И, наконец, новинка на рынке — элитные апартаменты в новых или отреставрированных домах. Распространенная схема такова — выкупается площадь на определенном этапе строительства, когда цена ниже, после сдачи объекта, ремонта (часто эксклюзивного) она продается, новый хозяин предоставляет апартаменты в аренду как гостиничный номер.
Знаковый в этом смысле объект — президент-отель «Таврида», восстановленный из руин компанией «Консоль», где квадратный метр апартаментов на первом-втором этажах оценивается от 5 000 у.е. При этом в стоимость входят тот самый дизайн, дорогая мебель, бытовая техника и обязательно — шикарный вид из окон. Апартаменты на первых этажах жилого комплекса «Шестой элемент» в непосредственной близости от знаменитой гостиницы «Ореанда» предлагаются к продаже, исходя из 6 000-6 5000 у.е. за метр площади.
Подвалы, полуподвалы, цокольные помещения, до последнего времени не пользовавшиеся особым спросом, в случае, если их окна (иногда достаточно условное понятие окон) выходят на центральные улицы или сам дом находится в нескольких сотнях метров от Набережной, улиц Киевской и Московской (основные транспортные артерии города), сегодня привлекают пристальное внимание покупателей и, соответственно, посредников на рынке.
Какой бизнес, такой и офис
Если рынок коммерческой недвижимости в рекреационном сегменте в Большой Ялте можно назвать сбалансированным в отношении спрос-предложение, то в том, что касается офисных площадей, здесь потребпотребность намного превышает имеющиеся варианты. Из этой ситуации рынок пытается выйти следующим способом: во-первых, массово переоборудуются в офисы квартиры на первых этажах в центральной части города, во-вторых, новые объекты строительства предусматривают размещение на первых этажах помещений, пригодных для бизнес-использования. Причем первый вариант подразумевает офисные помещения среднего класса, при этом о стоимости подобных объектов «средняя» говорить не приходится.
Площадь, которую можно преобразовать из жилой в коммерческую, в среднем 35-70 кв. м, что соответствует в целом аналогичному показателю на вторичном рынке. Такие объекты предлагаются по цене от 4 000 у.е. за квадратный метр, при этом тяготы ремонта, проводки коммуникаций и вообще приведения в надлежащий офису вид ложатся на плечи счастливого покупателя.
Аренда переоборудованных квартир (напомним, речь все еще идет о центре города) достигает отметки 70-100 у.е. за метр площади. Основные потребители в данном сегменте — местные предприятия, для которых важно и имиджевое расположение в престижном районе, и простой для клиентов вариант ответа на вопрос: «А как вас найти?». Это агентства недвижимости, представительства страховых торговых компаний, редакции средств массовой информации.
Резкое отличие в ценовой политике заметно для потенциальных офисов, отдаленных от сердца деловой жизни Ялты, расположенных в так называемых спальных районах. Тут цена продажи составляет в среднем 1 000-1 500 у.е. за кв. м, при этом часто среди предложений встречаются объекты большой площади — 200-400 кв. м. Как правило, это переоборудованные приватизированные объекты социальной инфраструктуры еще с советских времен (культурные центры, библиотеки, аптеки и тому подобное).
Также часто встречаются все те же квартиры на первых этажах и цоколи-подвалы. Классифицировать подобные офисы можно на уровне «ниже среднего» — в основном из-за не самого удобного подъезда, а поскольку эти помещения — не самый престижный товар, и внутренняя отделка «нецентровых» офисов соответствует — дешево и сердито. Тем не менее, как раз за такими объектами, что называется, стоит очередь из представителей мелкого местного бизнеса — от оконщиков до фото-студий. Арендные ставки тут как раз на уровне, который могут, пусть и со скрипом, позволить себе небольшие частные предприятия — 20-30 у.е. за квадратный метр.
Сложнее иногородним бизнесменам. Компании национального уровня найти достойный офис в Ялте сегодня можно только по соседству с магазинами и квартирами — в многофункциональных комплексах-новостройках. Это уже что-то — очень важным преимуществом являются парковочные места, предусматриваемые проектами таких домов. Отличные примеры из уже сданных в эксплуатацию — комплексы «Эдинбург Тауер», «Шестой элемент», где офис — показатель более чем высокого уровня предприятия. В течение ближайших года-двух наравне с ними показателем успешности фирмы станут визитки с адресом в комплексах «Дарсан», «Роял Хаус», «Адмирал», «Адмиралтейский».
Примечательно, что первые два по своему расположению назвать «центровыми» нельзя — если брать за точку отсчета Набережную. Но удобные транспортные пути, уровень применяемых строительных технологий, парковки и — главное — начальная предназначенность именно для использования под офисы (подразумеваются современные коммуникации и соответствующая планировка) делают эти комплексы пусть и не деловыми центрами в привычном смысле, но престижными и востребованными. Отсюда логично вытекает и средняя стоимость – на этапе строительства она уже составляет от 4 000 у.е. за кв. м.
Но офис в жилом доме не всегда соответствует имиджу предприятия. Самым солидным считается вариант в старинном особняке с запоминающейся архитектурой в историческом центре города, благо, как раз в Ялте можно найти достаточно таких вариантов. Проблема в том, что все подобные строения не просто официально являются памятками архитектуры и истории, но и находятся в коммунальной собственности.
Но — кто ищет, тот всегда находит возможность — есть пример того, как можно решить вопрос с офисом с пользой для города. Журнал НЕДВИЖИМОСТЬ ЯЛТЫ в одном из предыдущих номеров писал о московской корпорации «Мирекс Групп», которые предложили городским властям обмен: компания строит новый Центр детско-юношеского творчества, а взамен получает старинное здание на улице Чехова, в котором сейчас располагается эта социальная структура.
Что же касается офисных центров как таковых, похоже, в Ялте их появление в обозримом будущем — под большим вопросом. Несмотря на достаточно высокую арендную плату, при дефиците земли для застройщика все-таки было и будет выгоднее продавать жилые площади. А офисы класса «А» по международной классификации южной столице будут недоступны как минимум до тех пор, пока кардинальным образом не будет преобразована транспортная система города — проблемы пробок и недостаток парковочных мест не позволят выполнить необходимые условия для высококлассного делового центра.
Тем не менее, уже упоминавшаяся тенденция офисных этажей в строящихся многофункциональных комплексах должна снизить дефицит помещений, хотя вряд ли это приведет к существенному понижению как арендных ставок, так и стоимости квадратного метра в этом типе коммерческой недвижимости.
Торговать, так с размахом?
Ввиду географических и архитектурных особенностей Ялты площади, подходящие для размещения торговых центров, просто отсутствуют. О трудностях, связанных с поисками помещений, могли бы рассказать представители крупных сетевых супермаркетов «Фуршет», «Фуршет Гурман», «Кишеня»: площадь этих магазинов по классическим стандартам впритык соответствует названию.
Появление гипермаркетов и крупных торговых центров в Ялте предусмотрено разве что Генеральным планом развития в так называемой промзоне за обводной дорогой. Но это — дело не одного года, пока что инвесторы, готовые взять на себя проекты такого масштаба, о себе не заявляют.
Потребность же в торговых площадях, даже не такого серьезного объема, в Ялте существует: здесь открываются и успешно работают самые разнообразные магазины: от стройматериалов до ювелирных изделий. Запросы у них, естественно, разные: «строителям» лучше дальше (от центра, например), но больше (со складами), продавцам более штучного товара, бутикам и салонам, предпочтительнее небольшие площади, но в оживленных местах. А вот обилия свободных площадей нет как для офисов, так и для магазинов. Отсюда тенденция — первые этажи домов на Набережной выкуплены почти полностью, на Московской, Киевской, Карла Маркса — по линии первого троллейбуса — скоро закончатся. Постепенно дефицит площадей в центре и цены на них заставляют осваивать более отдаленные районы.
Что касается цен: в центре Ялты помещение, пригодное для торговли, может обойтись в приличную сумму, исходя из среднего показателя 4 000-4 500 у.е. за квадратный метр. В спальных районах потенциальные магазины оцениваются в 1 000–1 500 у.е. за метр. Арендные ставки соответственно колеблются от 100-120 у.е. за метр торговой площади в престижных районах до 10-30 у.е.
Недостатком помещения для развития торговли всерьез обеспокоены городские власти: в самое ближайшее время, по планам горадминистрации, серьезной реконструкции подвергнутся рынки Ялты, в частности, вещевой, овощной и цветочный — на месте «палаточных городков» и временных строений будут за счет инвесторов построены современные торговые комплексы.
С необходимостью этого шага согласны практически все, остро стоит лишь вопрос о том, откуда привлекать инвестиции — часть жителей города уверена, что это по силам самим частным предпринимателям, кто-то понимает, что обязательным должен быть единый стиль и архитектурное решение проектов, а объединение таких значительных площадей потребует немалого бюджета. Следующие несколько лет покажут, как же разрешится ситуация с городскими рынками и кто построит на их месте торговые центры.
А уже в этом году ялтинцев и гостей города удивит и, хочется верить, порадует Пушкинский бульвар, реконструкция которого должна завершиться к сезону. Независимо от того, понравится или нет новый облик этой пешеходной улицы — на вкус и цвет, как известно, существуют спорные мнения, однозначно положительным моментом станет объединение многочисленных точек вдоль Пушкинской в единые торговые ряды: гости и жители южной столицы наверняка заслуживают комфортных условий даже для самой мелкой покупки.
Нелогичная логистика
Бурно развивающийся в Украине сегмент складской недвижимости на Южном берегу Крыма далеко не так перспективен. Здесь нету больших портов, заводов и прочих промышленных объектов, которым были бы необходимы сопутствующие логистические решения. Склады нужны для продукции, но практически каждый торговый центр, супермаркет или магазин имеет свой собственные помещения для этих целей. Если ранее складская недвижимость пользовалась популярностью, а цена аренды колебалась в зависимости от условий склада, то сейчас такой вид недвижимого имущества в основном простаивает, то есть не пользуется спросом. Соответственно, склад перестает приносить доход своему собственнику, которому ничего не остается, кроме как продать помещение или переоборудовать его, скажем, в тот же супермаркет, если позволяют условия и месторасположение.
Средняя арендная ставка на складские помещение в черте города измеряется даже не в привычных у.е. — от 10 до 50 гривен за квадратный метр. Для продажи квадратный метр стоит от 800 у.е. Спрос на склады невелик и вполне удовлетворяется существующим предложением. Как полагают риэлторы Большой Ялты, ситуация на рынке складской недвижимости существенно не изменится — ни в ценовых условиях, ни в потребительском интересе.
В широком смысле понятия «коммерческая недвижимость» к этому сегменту можно отнести и земельные участки: любой менеджер агентства недвижимости подтвердит, насколько это сейчас выгодно — покупать и продавать южнобережную землю. В еще более широком смысле любая недвижимость на ЮБК может считаться надежным вложением инвестиций и соответственно — стабильным источником дохода. Но недвижимость для бизнеса — торговые, офисные площади и особенно объекты рекреационного назначения — при существующем дефиците предложений на рынке и с учетом активно развивающейся деловой жизни в регионе стабильно будут расти в цене.
Автор: Алина Данилова

Недвижимость Ялты