«Мертвый сезон» на рынке недвижимости продолжается

Цены на жилую недвижимость на вторичном рынке Большой Ялты достигли максимума. Вместе с тем, несмотря на продолжающийся рост цен, среднегодовое количество сделок с жилой недвижимостью в Ялте за последние два года сократилось в 5-6 раз

Виктор Мазурин, Директор агентства недвижимости «СТД-центр»

Так, в январе 2006 года зарегистрирована 51 операция с недвижимостью, а, например, в ноябре 2003 года — 653 операции. В сравнении с 2003 годом ялтинские нотариусы и риелторы сегодня просто отдыхают, в прямом и переносном смысле этого слова.

Общее количество операций с недвижимым имуществом (включая договора купли-продажи, дарения и мены) на Южном берегу Крыма, включая Ялту, Алупку и курортные поселки, в 2006 году составило всего лишь 29% к аналогичному периоду 2004 года и 18% — к 2003 году.

Статистика отмечает резкое падение спроса на недвижимость в Большой Ялте, начиная с июля 2004 года, что подтверждается резким сокращением количества операций с недвижимостью в этот же период. Следует заметить о странном совпадении — именно в июле 2004 стартовала предвыборная президентская. Эта, на первый взгляд случайная тенденция приобрела устойчивый характер. И с июля 2004 года по настоящее время количество операций с недвижимым имуществом на Южном берегу Крыма остается самым низким за последние восемь лет и соответствует 1998 году! Таким образом, можно провести параллель между событиями 1998 года (российского дефолта и тяжелой экономической ситуации в Украине) и последнего двухлетнего «оранжевого» периода времени.

Однако уменьшение количества операций с недвижимым имуществом не отразилось на темпах роста цен на жилую недвижимость на вторичном рынке. По отношению к ценам 2003 года за период с 2004 года цены выросли по центральной части Ялты на 108%, по прилегающим к центру районам — в 2,5 раза, по отдаленным районам города — на 76%. В курортных поселках и Алупке рост составил от 77% до 197%. Максимальный рост цены (почти в два раза) произошел в поселках Южнобережья — Гаспре (196%), Никите (194%) и Кореизе (164%). Недвижимость в этих поселках долгое время недооценивали. А с приходом газовой трубы в Гаспру и Кореиз цена резко увеличилась. Сократился разрыв цены и по прилегающим к центру районам в Ялте, где цена за последние три года выросла в 2,5 раза.

В первом полугодии этого года рост цены по центральной части и прилегающим к центру районам Ялты составил 35%. При этом стоимость квадратного метра общей площади в отдаленных районах в первом полугодии практически не изменилась. За период с июля по апрель 2006 года рост цены по центральной части и прилегающим к центру районам Ялты составил 8%, а по курортным поселкам — от 7 до 45%. Максимальный рост цены за последние пять месяцев произошел в поселках Гурзуф, Никита и Симеиз.

Резкое сокращение операций с недвижимым имуществом повлияло на сложившуюся статистику распределения сделок. Если раньше на вторичном рынке на местных жителей приходилось только одна треть покупателей жилой недвижимости, из которых 80% покупок совершали для улучшения жилищных условий, а остальные 20% — в качестве инвестиций (бизнес через аренду, вложение средств), то сейчас доля покупателей из числа местных жителей увеличилась в два раза. В этом случае приобретаются малогабаритные квартиры (старый фонд, комнаты в коммуналках), однокомнатные и двухкомнатные квартиры, в основном для улучшения жилищных условий или с целью вложения средств в недвижимость. Например, в ноябре 2006 года удельный вес продажи однокомнатных квартир составил 50%, а двухкомнатных 39%. При этом 36% от проданных однокомнатных квартир составляет старый фонд, комнаты в коммуналках и малогабаритные квартиры, то есть недорогие квартиры с малой общей площадью при высокой рыночной стоимости квадратного метра общей площади.

Кроме того следует отметить резкое сокращение количества сделок, совершаемых иногородними жителями Украины и россиянами. Наибольшим спросом у таких покупателей пользуются двух- и однокомнатные квартиры. Количество их продаж в 2006 году составило 40,2% и 44,35% соответственно. Остальное незначительное количество составили трех- и четырехкомнатные квартиры.

Квартиры как категория недвижимости лидируют по количеству проданных объектов на вторичном рынке. В 2006 году 81% от проданных объектов недвижимости составляют именно квартиры, доля домовладений составляет 8%, а нежилая недвижимость — 11%.

Наиболее дорогая недвижимость в Ялте расположена в центральной части города, максимально приближенная к морю, к парковым территориям. Менее дорогая — в спальных районах и курортных поселках. Средняя стоимость квадратного метра общей площади двухкомнатной квартиры в центре города на вторичном рынке составляет 2 600 условных единиц и более. В спальных районах, наиболее удаленных от центральной части города — до 1300 условных единиц за квадратный метр.

Разница в цене между жилой недвижимостью вторичного и первичного рынка в центральной части города составляет примерно 50- 80% в зависимости от состояния и отделки вновь построенной квартиры. Основная часть вновь построенного жилья на первичном рынке предлагается к продаже под отделку, иногда, если позволяет конструкция дома — даже без внутренних перегородок. Основная тенденция при строительстве на первичном рынке — многоквартирные высотные (9-12 этажей) жилые дома. Инвестор стремится «выжать» максимальное количество квадратных метров с участка застройки.

Средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составляет от 1300 до 4000 условных единиц за квадратный метр, в зависимости от сроков ввода объекта в эксплуатацию, удаленности жилого комплекса от городской инфраструктуры, моря, транспортных магистралей, наличия экологических составляющих (близости к парковой территории, удаленности от промышленных предприятий, автомагистрали и так далее). Принципиальное значение при определении стоимости жилья имеет вид из окна и ориентация квартиры. Если квартира ориентирована на юг, а из окна открывается изумительная панорама на горы и море, стоимость аналогичной квартиры ориентированной на север, а видом из окна которой является соседний дом, может быть ниже на 30-40%.

Стоимость квадратного метра в отдельных жилых комплексах, расположенных в эксклюзивных парковых территориях или центральной части города Ялты, с высоким процентом строительной готовности, со встроенной инфраструктурой и отдельной охраняемой территорией, может достигать 7000 условных единиц.

Отличие первичного рынка недвижимости от вторичного в Ялте заключается в том, что основными покупателями квартир в «новострое» являются иногородние — жители Украины (примерно 85%) и россияне (15%). Представители остальных государств СНГ и дальнего зарубежья представлены незначительно. Таким образом покупка квартир на первичном рынке в Ялте совершается в качестве инвестиций. Особенно эта пагубная для города тенденция заметна в межсезонье, когда в вечернее время новые жилые комплексы стоят неосвещенные, без каких-либо признаков жизни.

В последнее время впервые зафиксирован факт увеличения количества не распроданных и снижения темпов продаж новых квартир, что говорит о приближении уровня цен на новое жилье к пиковому (для данного промежутка времени).

Увеличение предложений на рынке земли, увеличение доли качественного коттеджного строительства с хорошим архитектурным решением, комплексной застройкой, развитой инфраструктурой также способствует оттоку капитала из этого сегментов первичного и вторичного рынка жилья.

Недвижимость Ялты