Инвестиции в Ялту

Говоря об инвестициях, обычно подразумевают исключительно сферу недвижимости — настолько распространено вложение средств именно в строительство. Да, есть еще инвестирование производства, сферы услуг и посреднической деятельности, но и они так или иначе связаны с бурно развивающимся рынком недвижимости в Украине

Самые перспективные направления

Отечественный рынок недвижимости переживает период стремительного роста. Особенною активностью отличается сегмент коммерческой недвижимости — во всех регионах спрос на бизнес-центры и офисные помещения высокого класса все еще превышает предложение, отсюда — многочисленные проекты деловых и торговых центров, инвесторами которых выступают как украинские, так и иностранные компании. Именно появление зарубежного каптала, появление международных девелоперских компаний на рынке во многом спровоцировало его развитие.

Рентабельность вложений в офисную недвижимость, по оценке отечественных девелоперов, составляет 15-30% годовых, средние сроки окупаемости — 5-8 лет, в то время как те же показатели в Центральной и Западной Европе достигают 12-15 лет. При этом насыщенность самого развитого в этом плане Киева бизнес-центрами в три раза меньше в сравнении с Москвой и в 10-15 раз меньше, чем в столицах западных государств. По оценке Украинской Торговой Гильдии, за 2006 год столичный рынок офисной недвижимости вырос на 110 тысяч квадратных метров, и этого все равно недостаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос. Региональные проекты офисных центров окупаются еще быстрее — на фоне высокого спроса не просто бизнес-помещений, а офисов высокого класса в Одессе, Днепропетровске, Ялте (в этих городах арендные ставки близки к столичным) предложение минимальное. Отсюда — высокая рентабельность проектов и интерес инвесторов именно к коммерческой недвижимости по всей Украине.

Активно развивается рынок загородной недвижимости — его перспективы оценили и иностранные, и отечественные инвесторы. Популярная в последние годы модель жизни «работа в городе, дом за городом» сейчас доступна многим столичным жителям. Кроме загородных коттеджей и целых поселков, которые пользуются большим спросом в предместьях Киева, Донецка и Одессы и на Крымском побережье, девелоперы прогнозируют развитие сектора эконом-категории загородной недвижимости как альтернативы городским квартирам для людей с достатком средним и выше среднего.

Еще одно привлекательное в инвестиционном плане направление — строительство элитного жилья. Несмотря на неурегулированное законодательство и отсутствие на данный момент единой классификации классов жилья, жилье повышенной комфортности пользуется спросом как объект вложения средств. Особенность этого сегмента в Украине — несовершенная система землеотвода и отсутствие в большинстве крупнейших городов градостроительных условий для возведения домов класса «люкс». Тем не менее, как столица, так и Южный берег Крыма являются весьма привлекательными регионами, где строительство элитных жилых комплексов происходит за счет инвестиций не столько средств застройщиков и банков, как это происходит во всем мире, а с использованием вложений будущих владельцев квартир и апартаментов.

Крым: региональные особенности инвестиций

По оценкам специалистов, Крым на сегодняшний день входит в пятерку наиболее привлекательных регионов Украины, наряду с Киевом, Донецком, Одессой и Карпатами. Еще в 2005 году на международном форуме «Инвестиции — в Украину» суммарный инвестиционный рынок Крыма был оценен в 20 миллиардов долларов. Наибольший интерес вызывает жилая, в частности, элитная недвижимость — на нее приходится в целом до 95% вложенных средств. Однако в последнее время тенденция несколько изменилась — общий дефицит коммерческих помещений с одной стороны и потребность рынка в офисах высокого или хотя бы среднего класса с другой стороны привели к тому, что даже в жилых комплексах, заявленных к строительству в Крыму, первые этажи, как правило, отводятся под деловые центры.

Помимо этого, перспективными с точки зрения инвестиций, в Крыму, естественно, являются объекты, связанные со сферой курортного бизнеса, туризма и здравоохранения, а также инфраструктуры.

Именно курортно-туристическая сфера Крыма стала приоритетной для инвесторов, начиная с 2000 года, когда был принят Закон Украины «О специальном режиме инвестиционной деятельности на территориях приоритетного развития и специальной экономической зоне «Порт Крым» в АР Крым». Тогда инвесторам, зарегистрированным в ТПР, предоставлялся ряд таможенных, налоговых и других льгот. Созданный в то время отдел по вопросам ТПР ялтинского горисполкома активно проводил конкурсы для инвесторов, и основные инвестиции в зону «Большая Ялта» пришли в именно 2000-2001 годах — именно тогда были освоены около 90 миллионов долларов. Но уже к 2003 году несколько раз менялись правила игры для инвесторов. В частности, были частично отменены льготы на ввозимое оборудование — в льготном режиме возможно ввозить только то оборудование, которое предназначено для производства продукции. Мебель, ресторанное оборудование, кондиционеры и прочее — словом, все, что необходимо для обеспечения качественного отдыха — под «средства производства» не подпадали, возникали проблемы и с возвратом НДС.

Тем не менее, за 2000-2005 годы были реализованы такие масштабные проекты, как реконструкция отеля «Ореанда», строительство аквапарка «Голубой Залив», реконструкция МДЦ «Артек» и пансионата им. Терлецкого, строительство комплекса «Пальмира Палас».

Хотя Закон Украины «О специальном режиме инвестиционной деятельности на территориях приоритетного развития и специальной экономической зоне «Порт Крым» в АР Крым» принимали до 2030 года, еще 31 марта 2005 года тогдашний Кабинет Министров Украины отменил все льготы для инвесторов в этом регионе. Это не могло не повлиять на инвестиционный климат в Крыму и в Большой Ялте в частности. Однако движение в сторону прогресса продолжается.

Ялта ждет инвесторов

Активную позицию по привлечению средств инвесторов занимает ялтинская власть. Тем более что многие вопросы, например, отселение из аварийного жилого фонда, решить невозможно за счет сил только городского бюджета. Не только решение городских проблем, но и развитие инфраструктуры курорта с привлечением средств инвесторов, которые заинтересованы в получении возможности строить в Большой Ялте, может стать реальностью. Сейчас разработаны несколько проектов, к участию в которых приглашаются как отечественные, так и иностранные капиталы.

В конце февраля этого года был принят «Новый порядок рассмотрения и реализации инвестиционных проектов», в котором определены приоритетные для города направления инвестирования. Среди них — развитие сферы отдыха и развлечений, реконструкция торговых и культурных центров, обновление коммунальной инфраструктуры. Строительство элитного жилья не является приоритетом для города, так как земли под комплексы, соответствующие всем условия «элитности», в Ялте практически не осталось. Напротив, город стремится направить энтузиазм инвесторов в полезное для города русло.

— Так как спрос на землю огромный, а вариантов мало, мы предлагаем инвесторам расселять жильцов из домов, неподлежащих ремонту, и строить на освободившемся месте что-нибудь свое, — говорит Елена Никитенко, начальник управления внешних связей и инвестиций ялтинского горисполкома. — но вряд ли там можно будет строить жилье класса «люкс», так как к отселению предлагаются районы Чайной горки и улицы Халтурина, к примеру, далеко не в центре. Серьезным инвесторам интересно брать под реконструкцию целые микрорайоны, но возникают трудности, так как законодательство предусматривает согласие всех жильцов на отселение. Хотя механизмы принудительно отселения тоже есть.

Согласно Закону Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайнов) устаревшего жилого фонда» инвестор обязан предоставить жильцам отселяемого дома равноценную жилплощадь в границах города. После полного отселения участок передается инвестору, и если планом Детальной планировки города не предусмотрено строительство на этом месте конкретного объекта, он волен возводить на нем любой объект.

Уже на ближайшей сессии горсовета будет подписан инвестиционный договор, в котором будет оговорено отселение жильцов из аварийного дома на улице Сосновой, 15.

— Еще в феврале 2005 года жители этого дома обратились с просьбой о помощи к городскому голове, — рассказала Елена Никитенко. — Все жители дома согласны на отселение, и есть инвестор, московская «СТ Групп-Регион», компания с большим опытом отселения в Московской области. Жилье для отселенцев компания планирует приобрести на вторичном рынке, а после полного отселения дом будет снесен, так как он стоит на активном оползне. Потом будут произведены комплексные противооползневые мероприятия, и инвестор может приступать к строительству.

Среди ряда предложений инвесторам городская власть подготовила и проект строительства мусороперерабатыващего завода — проблема с переполненным полигоном твердых бытовых отходов в Гаспре может быть решена именно таким путем. Тем более что в европейских странах этот бизнес считается весьма прибыльным. Еще одна «больная» ялтинская тема — рынки — обусловила такие предложения, как строительство общественно-торговых центров на месте существующих скоплений торговых точек, в частности, рынка «Комсомолец». Сейчас предпринимателям-работникам рынков, объединенным в общественные организации, предложено просчитать, какую часть затрат на строительство комплекса они могут взять на себя, а недостающую сумму внесет сторонний инвестор. При этом обязательным условием для инвестора остается сохранение всех рабочих мест.

Перечень объектов инвестирования и перспективных земельных участков, предназначенных для реализации инвестиционных проектов

1. Торговые ряды на территории бывшего летнего кинотеатра «Комсомолец» — Строительство торгового центра «Комсомолец» (Ялта, ул. Руданского, 5).

2. Ялтинский Рыбокомбинат — Строительство концертно-спортивного комплекса с курортной гостиницей на месте бывших зданий Ялтинского Рыбокомбината (Ялта ул. Московская, 15).

3. Водная станция Ялтинского клуба юных моряков — Строительство яхт-клуба «Марина» на базе водной станции Ялтинского клуба юных моряков (Ялта ул. Свердлова, 76). Около 0,6 га передача в аренду на 49 лет

4. Земельный участок в районе троллейбусного парка — Строительство торгово-выставочного комплекса (Ялта ул. ЮБШ, р-н троллейбусного парка).

5. Полигон ТБО в пгт Гаспра — Строительство мусороперерабатывающего завода (Ялта, пгт. Гаспра).

6. Земельный участок на ул. Коммунаров, 7 — Строительство многоуровневой автостоянки ориентировочно на 250-300 мест (Ялта, ул. Коммунаров, 70.

7. Здание бывшего магазина №96 — Строительство торгово-коммерческого комплекса со сносом существующего здания (Ялта, ул. Московская, 6). 0,2200 га

8. Ветхий (непригодный для проживания) и аварийный жилой фонд — Строительство коммерческих объектов с расселением жильцов (Ялта 8.1. ул. Крупской, 24, 8.2. ул. Сосновая, 9 8.3. ул. Сосновая, 11, 8.4. ул. Сосновая, 13 8.5. ул. Сосновая, 15, 8.6. ул. Сосновая, 21, 8.7. ул. Сосновая, 26, 8.8. ул. Сосновая, 30, 8.9. ул. Сосновая, 38, 8.10. ул. Шеломеевская, 22, 8.11. ул. Сеченова, 51 передача в аренду на 49 лет 8.1. –0,7212га 8.2. –0,1578га 8.3. –0,0805га 8.4. –0,1138га 8.5. –0,2225га 8.6. –0,1200га 8.7. –0,1825га 8.8. –0,1530га 8.9. –0,2588га 8.10. –0,1363га 8.11. –0,2541га).

9. Земельный участок на ул. Руданского в р-не Культурного центра — Строительство многоярусной автостоянки ориентировочно на 200 автомашин (Ялта, ул. Руданского, р-н Культурного центра). около 0,08га передача в аренду на 49 лет.

10. Земельный участок на ул. Украинская в районе автобусной остановки — Строительство многоярусной автостоянки с торгово-офисным центром (Ялта ул. Украинская в районе автобусной остановки). Около 0,3 га продажа на конкурсной основе права аренды.

11. Земельный участок на ул. Южнобережное шоссе в районе ресторана «Ташир» — Строительство отеля-кемпинга (Ялта ул. Южнобережное шоссе, в районе ресторана «Ташир»). Около 0,2 га продажа на конкурсной основе права аренды.

12. Алупкинская городская больница — Строительство и частичное оснащение новой поликлиники-стационара в городе Алупка (Алупка, ул. Больничный тупик).

13. Ялтинское больнично-поликлиническое объединение №1 —Реконструкция здания противотуберкулезного диспансера (Ялта, ул. Бакунинский проезд, 11).

14. Земельный участок в районе скалы Красный камень (карьер) —Строительство рекреационного комплекса (пгт Гурзуф, п. Краснокаменка, пер. Фрунзе, 35).

Утвержден решением № 30 от 27 февраля 2007 седьмой сессии ялтинского городского совета пятого созыва

Елена Никитенко, начальник управления внешних связей и инвестиция ялтинского горисполкома:

— «Порядок рассмотрения и реализации инвестиционных проектов», принятый 27 февраля, предусматривает такие приоритетные направления:

1. Строительство новых и реконструкция существующих рекреационных комплексов.

2. Объекты оздоровительного и спортивного назначения.

3. Реконструкция существующих и строительство новых торговых, культурных и выставочных комплексов.

4. Инвестиции в сферу отдыха и развлечений.

5. Модернизация существующих рынков с обязательным сохранением рабочих мест.

6. Строительство автостоянок.

7. Обновление и развитие коммунальной инфраструктуры (в том числе и строительство мусороперерабатывающего завода).

8. Реконструкция аварийного и непригодного для проживания жилого фонда.

Подробно со всеми проектами, которая ялтинская власть предлагает потенциальным инвесторам, можно ознакомиться на Интернете, на официальном сайте Ялты www.yalta.ua. Также тесно сотрудничает с городом в продвижении инвестпроектов Министерство курортов и туризма АР Крым, так что и на министерском ресурсе www.tourism.crimea.ua есть интересные предложения и вся информация для инвесторов.

Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда

Статья 12. Порядок компенсации владельцам (нанимателям) жилых (нежилых) помещений, земельных участков и другого имущества, отчужденного во время комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда.

В случае снесения жилых домов в пределах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда отселения владельцев (нанимателей) обитаемых помещений в маневренный жилищный фонд не допускается.

Отселение нанимателей жилых (нежилых) помещений осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых (нежилых) помещений в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции населенного пункта в порядке, установленном законодательством.

Владелец (наниматель) жилого помещения, который не находится на квартирному учете, имеет право получить на условиях компенсации в границах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов)устаревшего жилищного фонда другое жилье, в котором количество комнат и жилая площадь не меньше количества комнат и жилой площади квартиры дома, который подлежит сносу, независимо от числа зарегистрированных в нем лиц. Предлагаемая жилая площадь может быть безвозмездно увеличенная до 50 процентов жилой площади квартиры дома, подлежащего сносу.

Владельцу (нанимателю) жилого помещения, который находится на момент
вступления в силу данного Закона на квартирном учете, предоставляется новое жилье с учетом нормы обитаемой площади, установленной законом.

Недвижимость Ялты