Хрущевки опять собираются сносить. Или ремонтировать

В 2007 году украинское Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ намерено начать реализацию программы реконструкции первых домов массовой застройки 60 — 70-х годов. Законодательную основу для этого на прошлой неделе обеспечила Верховная Рада Украины, проголосовав за принятие Закона «О комплексной реструктуризации кварталов (микрорайонов) обветшалого жилого фонда». Это уже вторая с начала XXI века попытка власти разобраться со стареющим жилым фондом, которого в стране 75 млн. кв. м, или 23% от общего количества. Окажется ли она такой же провальной, как предыдущая?

Да здравствует закон!

За основу законопроект был принят Верховной Радой еще 17 июня 2005 года. Ко второму его чтению было подано 250 предложений, из которых учли 86 поправок, редакционно и частично 77, а отклонили 87. В итоге, утвердив-таки документ, депутаты остались собой довольны. «Наконец мы получили возможность реально решать жилищную проблему в Украине», — заявил председатель подкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства ВР Алексей Кучеренко. А вице-премьер, министр строительства, архитектуры и ЖКХ Владимир Рыбак даже объявил 2007 год годом начала сноса хрущевок. Для этого, правда, предстоит принять еще один документ — разрабатываемую сейчас госпрограмму реконструкции устаревшего жилого фонда. Главный коммунальщик страны пророчит, что утверждена она будет в первом или в начале второго квартала 2007 года, поэтому региональные власти, не тратя времени даром, уже сейчас должны заняться поиском и выделением земельных участков под строительство домов, в которые будут отселены жители пятиэтажек.

Однако в крымском Министерстве жилищно-коммунального хозяйства ничего о глобальных планах киевского руководства не знают. Вернувшийся из столицы министр ЖКХ Владимир Баженов рассказал «1К»: в следующем году действительно будет предпринята первая попытка реконструкции ветхого жилого фонда, на что госбюджет каждому из регионов выделит одинаковую сумму — по 9,2 млн. грн. — вне зависимости от количества старых домов. Местные власти выберут по 2 — 3 дома, нуждающихся в срочном ремонте, и проведут в них «полную тепловую санацию»: от капитального ремонта кровли с заменой плоской на шатровую, теплоизоляции фасадов и стен зданий с помощью современных энергосберегающих материалов до реконструкции внутридомовых систем отопления. По расчетам специалистов, реанимация стандартной пятиэтажной хрущевки на 50 квартир обойдется примерно в 3 млн. грн. То есть бюджетных средств хватит только на 3 дома. А сколько зданий давно нуждаются в ремонте? В десятки раз больше. Кто даст на них деньги? Вопрос. Поэтому и вспомнили в Кабмине и Верховной Раде об инвесторах.

Сомнительная выгода

Порыв Кабмина с выделением несчастных 9,2 млн. грн. каждому региону вполне понятен: премьер на днях заявил, что цена импортного природного газа по $130 за 1 тыс. куб. м в 2008 году Украине не светит, значит, есть только год, чтобы научиться применять энергосберегающие технологии, в том числе и в ЖКХ. А какой, спрашивается, интерес у инвесторов?
Парламентарии считают, что их прельстит возможность строительства в центрах городов, где под новостройки получить участок очень проблематично. Возможно, это так. Однако, поскольку депутаты исключили из закона норму добровольных переселений из хрущевок, едва ли кого-то из толстосумов заинтересует такой рисковый бизнес. По закону инвестору, прежде чем начинать строить в центре, нужно будет получить добровольное согласие на переезд каждого (!) из жильцов хрущевки. А если найдется какая-нибудь бабушка, не желающая покидать свои «апартаменты» исключительно потому, что привыкла к ним, — отселить ее принудительно никто не сможет, и проект окажется под угрозой срыва. Как и в случае, если конкуренты инвестора предложат одному из жильцов «скромное вознаграждение» за упорное нежелание выезжать, чтобы впоследствии получить место себе. К тому же с каждым жильцом инвестор-застройщик должен заключить договор, что тоже может значительно замедлить реконструкцию. Разве что интересы жильцов и инвесторов совпадут или здание окажется настолько непригодным для жизни, что его обитатели готовы будут на все, только бы не оказаться на улице. По закону при отселении жильцов им должны предоставить равноценные по площади и количеству комнат помещения в пределах того же квартала или микрорайона, что практически невозможно, если речь идет о центральных районах городов. Предполагаемая жилая площадь в домах для отселения может быть бесплатно увеличена максимум на 50%. Если собственник не состоит на квартирном учете, он имеет право на условиях компенсации получить другое жилье, в котором количество комнат и площадь будет не меньше, чем в помещениях, подлежащих сносу. Размер денежной компенсации за помещения будет определяться на основе экспертной оценки. То есть условия для инвесторов откровенно неприглядные.
Этот путь возможен в перспективе, но не сейчас, считает Владимир Баженов. Пока же, в частности для Крыма, реальнее выглядит проект реконструкции старого фонда, разработанный несколько лет назад в Алуште. Местные архитекторы предложили укреплять старые дома, «одевая» их в своеобразную бетонную «одежду», а поверх старого здания надстраивать мансарды. В итоге в центральной части города вырастает новенький пентхауз. И жильцам домов выгодно, поскольку им никуда не нужно переселяться, и инвесторам, ведь расходы в этом случае гораздо меньше, чем при строительстве новых зданий.
Но даже столь привлекательный проект пока не востребован. Что уж говорить о таких сомнительных, где нужно сначала вложить деньги в строительство жилья для отселения, перевезти туда жильцов и только после этого получить место в центре, причем не пустую площадку, а со зданием, которое нужно либо реконструировать, меняя все от первого кирпичика, либо вообще разбирать и строить заново.

На те же грабли

Идею взяться за реконструкцию стареющего жилфонда и снос ветхих домов власти «презентовали» в начале третьего тысячелетия. Тогда Госстрой Украины рекомендовал всем областям разработать программы реконструкции хрущевок. Первым и, похоже, единственным регионом, взявшимся за это, оказался столичный. В 2004 году Киевгорадминистрация начала подготовку реализации комплексной программы, представленной институтом «Киевпроект» и утвержденной на столичном градостроительном совете. Но поскольку финансирование программы ни в государственном, ни в местном бюджете никто не предусматривал да и не планировал, реализация ее застопорилась. Изначально предполагалось, что расходы, связанные со строительством современного жилья на свободных площадках и модернизацией хрущевок, возьмут на себя строительные компании. Им предполагалось поставить на реконструкцию не одно здание, а целый микрорайон, чтобы минимизировать затраты на «лечение» домов. Но тут камнем преткновения стал запрет на принудительное отселение людей. В итоге квартиры в новостройках, сооруженных якобы для отселения, продали на рынке по коммерческим ценам. Строители окончательно утвердились в мысли, что возводить новое жилье выгоднее, чем заниматься реставрацией жилых строений 50 — 60-х гг. В общем, проект реконструкции первого микрорайона на бульваре Перова в Киеве остался прожектом из-за дефицита средств в городской казне и отсутствия закона об отселении жильцов. Но ведь принятый сейчас закон окончательно похоронил надежду потенциальных инвесторов на принудительное отселение, а вместе с ней, возможно, и шансы хрущевок на реконструкцию.

Первая Крымская