Новости Крыма - крымская служба новостей

Проект Новости Крыма, логотип ©

Итоги риэлтерского года в Ялте: Ожидания, которые оправдались

25.01.2007

Аналитики радостно потирают руки — год закончился, пора подсчитывать и прогнозировать одновременно. Еще один повод для радости: оправдались практически все прогнозы — и по поводу повышения цен, и по поводу снижения покупательского спроса

Автор: Алина Данилова

По итогам опроса среди партнеров НЕДВИЖИМОСТИ ЯЛТЫ оказалось, что, не в пример предыдущим месяцам, все они проявляют редкое согласие. Рост цен на недвижимость, который предсказывали еще в начале года, никого не удивил, даже покупателей, которые по-прежнему в основном выжидают удешевления квартир и земли на ЮБК. Прослеживается четкая тенденция разделения спроса по социальному статусу и месту проживания с одной стороны и по цели покупки — с другой. Состоятельные иногородние покупатели рассматривают приобретение недвижимости на Южном берегу как вложение инвестиций прежде всего и потому предпочитают квартиры в новостройках и земельные участки на побережье. А местные жители перепродают, меняют и берут кредиты, нацелившись на улучшение жилищных условий: перебираются в квартиры поближе к центру и большей комфортности.

Положительная реакция также прослеживается со стороны всех партнерских агентств по отношению к налаживанию связей между активными участниками рынка. Он становится цивилизованным и открытым, и это несомненный плюс для всех. Тем более что сообща будет легче работать в следующем году, когда, по прогнозам наших респондентов, серьезных подвижек не предвидится. Естественный отбор в действии — выживают сильные и открытые к сотрудничеству агентства.

В который раз в прогнозах на следующий период встречаются оптимистические ожидания понижения цен с одной стороны и повышение интереса к недвижимости со стороны покупателей. Но насколько они оправданы, покажет наступающий год.

Агентство недвижимости «Недвижимость Ялты»

1. Как вы оцениваете движение рынка недвижимости в 2006 году? Какой сегмент рынка был наиболее востребованным?

— На рынке первичной недвижимости произошло прогнозируемое повышение цен: поднялись «стартовые» цены на квартиры и апартаменты в новостройкай, а также на квартиры вторичного рынка, расположенные в центре города. Спросом на первичном рынке, как в начале, так и в конце года, пользуются в основном квартиры площадью до 100 квадратных метров, а на вторичном — однокомнатные квартиры, особенно в центральной части города. Также пользуются спросом видовые земельные участки в непосредственной близости к морю или на незначительном удалении, как в самом городе, так и в поселках, входящих состав Большой Ялты.

2. Каков был собирательный портрет покупателя?

— Покупателями объектов первичного рынка, как правило, являются жители крупных городов Украины, а также граждане России, в меньшей степени граждане дальнего зарубежья. Что же касается вторичного рынка, то здесь покупателями являются ялтинцы, которые стремятся улучшить свои жилищные условия, поменять район или решить семейные проблемы.

3. Изменились ли отношения между активными участниками рынка, в частности агентствами недвижимости?

— Значительные изменения в этом году произошли в партнерских отношениях между агентствами недвижимости, а также между агентствами и управляющими компаниями строительных объектов. Была понята целесообразность более открытых и прозрачных отношений в реализации всех сегментов недвижимости — от апартаментов до земельных участков. Чем доверительнее отношения и оперативнее происходит обмен информацией, тем эффективнее и быстрее происходит реализация объектов.

4. Каковы Ваши прогнозы на следующий год?

— Прогнозируя изменения цен на рынке недвижимости в новом году, можно с уверенностью отметить, что они как минимум не понизятся на объекты недвижимости первичного рынка (квартиры, апартаменты, коттеджи небольших и средних площадей) и на небольшие квартиры вторичного рынка (1- и 2-комнатные в центральной части города). Скорее всего, произойдет небольшой скачок цен на эти сегменты, как обычно, к лету.

Агентство недвижимости «Надежда»

1. Как вы оцениваете движение рынка недвижимости в 2006 году? Какой сегмент рынка был наиболее востребованным?

— Оценивая движение рынка недвижимости, необходимо отметить тот факт, что практически весь 2006 год сопровождался постоянным ростом цен на объекты недвижимости. На фоне общей динамики цен спрос на недвижимость, на наш взгляд, остался на уровне 2005 года. Наиболее востребованными объектами рынка недвижимости в течение 2006 года были квартиры низкой ценовой категории, а также земельные участки и коммерческая недвижимость.

2. Каков был собирательный портрет покупателя?

— Покупатель 2006 года – это неоднозначная личность, собравшая в себя выходцев из многих стран и национальностей. Прежде всего это граждане Украины и Российской Федерации, также граждане стран бывшего СНГ — Литвы, Эстонии, Латвии. К этому списку необходимо добавить покупателей из Бельгии и США. При этом необходимо отметить, что покупатели из стран дальнего зарубежья приобретали недвижимость, рассматривая ее в качестве объекта инвестирования средств, и обладали достаточной покупательской способностью.

3. Изменились ли отношения между активными участниками рынка, в частности, агентствами недвижимости?

— В текущем году, на наш взгляд, состав активных участников рынка недвижимости не претерпел серьезных изменений — на рынке появилось несколько новых агентств недвижимости. Агентства, с которыми складываются дружеские и деловые отношения на протяжении нескольких последних лет, также остались нашими партнерами и в этом году. И мы надеемся, будут ими и в дальнейшем.

4. Каковы Ваши прогнозы на следующий год?

— В настоящее время, по нашему мнению, цены на жилье достигли своего максимума. Исходя из этого, можно прогнозировать, что в наступающем году рост цен на жилье замрет. В то же время можно утверждать, что продолжается рост цен на земельные участки и коммерческую недвижимость. Покупательская активность будет в первую очередь определяться социальным статусом потенциальных потребителей. Иными словами, каждый сегмент рынка недвижимости будет удовлетворять запросы потребителей разных социальных слоев.

Агентство недвижимости «Планета Крым»

1. Как вы оцениваете движение рынка недвижимости в 2006 году? Какой сегмент рынка был наиболее востребованным?

— Последние два года покупательский спрос достаточно стабильный, но ниже, чем был в 2000-2003 годах. Вопрос «своего» жилья является главным как для молодежи, так и для людей более старшего возраста. Спрос на жилье в домах 50-70-х годов застройки (хрущевки, грузинки) значительно уменьшился за последние два года. На первое место вышли новостройки эконом-класса. Одно- и двухкомнатные квартиры в таких домах всегда востребованы — вложив деньги сегодня, завтра можно как минимум выгодно продать, а кроме того, жить в таких домах престижно, удобно, приятно.

2. Каков был собирательный портрет покупателя?

— На наш взгляд, портрет покупателя 2006 года особо не изменился по сравнению с прошлым годом, отличие состоит в том, что снова появился российский покупатель.

3. Изменились ли отношения между активными участниками рынка, в частности агентствами недвижимости?

— Мы считаем, что объединение агентств недвижимости на условиях партнерских отношений и создание института риэлторства на их базе приведет к более качественной работе с клиентами и вытеснению с рынка недвижимости непрофессионалов.

4. Каковы ваши прогнозы на следующий год?

— Особых изменений не предвидится, но цены медленно, но уверенно ползут вверх.

Агентство недвижимости «Ренессанс»

1. Как вы оцениваете движение рынка недвижимости в 2006 году? Какой сегмент рынка был наиболее востребованным?

— На рынке недвижимости Ялты в 2006 году произошло незначительное изменение цен. Покупательский спрос перераспределился по разным сегментам рынка недвижимости, например, произошло повышение спроса на дома 150-200 кв.м с недорогой отделкой и небольшим земельным участком 7-10 соток или VIP-дома площадью 450-500 кв.м с дорогой качественной отделкой и участком 15-20 соток. Наиболее востребованными остаются недорогие 1-2-комнатные квартиры площадью от 45 до 70 кв.м, стоимостью от 1200-1500 долларов США за кв.м, а также земельные участки площадью от 6 до 12 соток, стоимостью 15000-17000 долларов США за сотку. Земельный ресурс на ЮБК ограничен, количество участков, пригодных для строительства и свободных от застройки, крайне ограничено. Также необходимо учитывать тот факт, что на последней сессии Ялтинского городского Совета утвержден Генеральный план развития Большой Ялты, по которому площадь территорий для новой застройки увеличиваться не будет.

2. Каков был собирательный портрет покупателя?

— Начало года, в связи с политической обстановкой в стране, можно назвать «затишьем». В основном объем продаж увеличивается традиционно весной-осенью. Покупатели недвижимости на ЮБК — это нерезиденты, традиционно граждане России, а также появились представители дальнего зарубежья, граждане Италии, Турции, Прибалтики и США. Покупатели-украинцы — в основном представители крупных промышленных областей, таких как Донецкая, Днепропетровская, Киевская, Харьковская, Одесская, интерес последних акцентируется на земельных участках, коммерческой недвижимости и новостройках. Вырос спрос на объекты рекреации — гостиницы, санатории, пансионаты, дома отдыха и на земельные участки под эти объекты.

3. Изменились ли отношения между активными участниками рынка, в частности агентствами недвижимости?

— Не отработана схема взаимодействия между агентствами недвижимости, информация об объектах более открытой не стала. Одним из необходимых условий развития партнерских отношений и повышения эффективности работы является создание единой информационной базы данных, так как многие объекты дублируются в разных агентствах. Структура и принцип работы Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) является слишком громоздкой, с очень сложным процессом приема. Поэтому создание общества или ассоциации агентств местного значения позволит агентствам работать более эффективно, а также дисциплинирует клиентов. На рынке появилась масса новых агентств, еще не успевших зарекомендовать себя как надежные партнеры. Количество основных участников рынка недвижимости осталось прежним.

4. Каковы Ваши прогнозы на следующий год?

— В следующем году прогнозируется рост цен. На какой порядок — это во многом будет зависеть от того, введут ли 13% налогообложение на недвижимость, а также от политической ситуации в стране. Наиболее востребованными остаются:

— земельные участки площадью 6-12 соток, с удаленностью от моря 300–500 м;

— помещения в центре города с возможностью использования под торговые центры, офисы, магазины, площадью 30-50 кв.м, аренда и продажа;

— элитные апартаменты и жилые коттеджные комплексы на берегу моря площадью 60-150 кв.м;

— также однокомнатные квартиры на вторичном рынке стоимостью 40-55 тысяч долларов США.

Агентство недвижимости «Приморский парк»

1. Как вы оцениваете движение рынка недвижимости в 2006 году? Какой сегмент рынка был наиболее востребованным?

— На сегодняшний день очень трудно оценивать движение рынка недвижимости как единое целое. Его можно разделить на три категории, имеющие свои характерные особенности, темпы и тенденции развития: земля, новостройки и вторичный рынок недвижимости.

Сегодня не только для приезжего покупателя, но и для местного жителя недостаточно, чтобы квартира находилась в центре города. Необходимо, чтобы жилье имело оптимальное проектировочное решение, высокий уровень инженерно-технического оснащения, качественные параметры и планировку квартир, не надо забывать и о том, что у всех новых жилых объектов первые этажи — это коммерческие помещения, а значит, своя инфраструктура. В 2006 году появилось очень много интересных и не очень дорогих объектов нового жилья, которые смогли конкурировать с вторичным жильем по цене.

Также хотелось бы отметить большой спрос в этом году на элитную недвижимость, так называемые апартаменты, коттеджные поселки и таунхаусы. К сожалению, сильно был заметен спад спроса на вторичное жилье. На этом рынке Ялты предлагается мало достойного по цене и качеству жилья. Продавцы, конечно, продолжают устанавливать цены все выше и выше, но продать недвижимость становится все сложнее.

Стоимость квартир на вторичном рынке жилья в предлагаемых спальных районах составляет на сегодня от 1000 долларов за квадратный метр, на первичном рынке эта цена — от 1200 долларов за квадратный метр. Поэтому, как ни прискорбно говорить, но вторичный рынок в основном востребован среди местных жителей, а сделки с данной недвижимостью стали осуществляться все реже и реже, за год они сократились вдвое. Зависит это не только от наличия денег, но и от других факторов: кто-то продает жилье для того, чтобы взамен проданного купить другое или разделить недвижимое имущество при разводе. В итоге выстраиваются длинные цепочки продавцов-покупателей. А случаи, когда человек продал жилье, забрал деньги и ушел, стали редкостью.

Земля — это отдельная тема. Только с начала текущего года она поднялась в цене в среднем в полтора раза. Появился интерес не только к береговой линии, как раньше, но также появилась популярность у горных районов, например Байдарская долина. Большой интерес стали представлять крупные участки для коммерческого и рекреационного их использования. В этом плане интересен тот факт, что в последнее время городская власть достаточно эффективно стала проводить земельные аукционы. Выделение земельных участков под строительство жилья так и осталось проблемой на ЮБК, этим объясняется поднятие цен на земельные участки — в среднем они возросли на 24,5%. А на участки под индивидуальное строительство, расположенные рядом с морем, наблюдался рост стоимости на уровне 60%. Подорожание же земли в зависимости от удаленности от береговой линии — в пределах 15-40%. Таких участков в предложениях больше всего, в то время как земли «первой линии» в предложениях практически нет.

2. Каков был собирательный портрет покупателя?

— Количество состоятельных украинцев и россиян, покупающих недвижимость на Южном берегу Крыма (ЮБК), растет в геометрической прогрессии. Именно эти категории покупателей и формируют спрос на недвижимость в Крыму.

Если раньше мы говорили, что преимущественно покупатели состояли из граждан Российской Федерации, то на сегодняшний день мы можем с уверенностью сказать, что в процентном соотношении 40% украинцев и только 60% россиян.

Основное количество сделок приходится на жилую недвижимость или апартаменты, в меньшей степени — на домовладения, при условии, что это комплексная застройка. Среди украинского потребителя я бы отдала преимущество Киеву, Донецку, Одессе и Днепропетровску. К сожалению, спрос на вторичный рынок у иногородних покупателей ничтожно мал.

3. Изменились ли отношения между активными участниками рынка, в частности агентствами недвижимости?

— Во-первых, риэлторы научились урегулировать свои профессиональные и этические грани взаимоотношений в бизнесе путем заключения агентских соглашений между сторонами, где указывается не только порядок взаиморасчетов, комиссионных и иных правовых вопросов отношения сторон, но и оговорены такие вопросы, как негативные отзывы о другой стороне, урегулирование продажной цены, отказ вступать в прямые контакты с клиентами другой стороны, не допускать некорректного и неуважительного отношения к сотрудникам другой стороны и их клиентам, стремиться к бесконфликтному решению спорных ситуаций.

Во-вторых, мы научились быть целеустремленнее, мягче, гибче, чтобы побеждать, но не друг друга, а обстоятельства, свою леность, инертность, стремление к сиюминутной выгоде в ущерб перспективе.

4. Каковы Ваши прогнозы на следующий год?

— Вероятнее всего сохранение спроса на первичную, коммерческую недвижимость и земельные участки. В течение первого полугодия возможно подорожание цен на 10-15%. Во второй половине будем наблюдать более стабильные цены на рынке недвижимости так называемого «бизнес-класса», это будет вызвано большим предложением нового жилья: как мы успели заметить, в Ялте появилось много новых строительных площадок жилых комплексов. Цены начинаются от 1200 долларов/м и более.

Чем больше появится предложений, тем серьезнее будет конкуренция, а это значит, стабилизируется ценовая политика на жилье «бизнес-класса» и снизятся цены на вторичном рынке.

Конечно, из-за отсутствия земельных участков, расположенных в уникальных рекреационных зонах Южного берега Крыма, цены на элитное жилье класса «де-люкс» безусловно будут расти в геометрической прогрессии. И, возможно, сравняются с ценами в центральных районов Киева и Москвы.

Падения цен на коммерческую недвижимость в 2007 году ожидать не следует. Это площадь на сегодня до сих пор остается востребованной, как в центральных, так и спальных районах.

Агентство недвижимости «Акрополис»

1. Как вы оцениваете движение рынка недвижимости в 2006 году? Какой сегмент рынка был наиболее востребованным?

— Произошло заметное повышение цен и определенное, правда незначительное, повышение покупательского спроса. Предложение, как и прежде, значительно превосходит спрос. Наиболее востребованным в уходящем году было добротное недорогое жилье вторичного рынка в домах улучшенной планировки и так называемых «сталинках», домах постройки 50-х годов прошлого века, а также недорогие небольшие дома и земельные участки разной площадью.

2. Каков был собирательный портрет покупателя?

— На наш взгляд, это покупатель с бюджетом от 50 000 у.е до 500 000 у.е, на 55-60% гражданин Украины, на 35% россиянин и на 5-10% — гражданин стран ближнего и дальнего зарубежья. В коммерческой недвижимости бюджет, естественно, повыше.

3. Изменились ли отношения между активными участниками рынка, в частности агентствами недвижимости?

— Значительных изменений отношения между активными участниками рынка пока не претерпели, методы работы меняются медленно. Что касается информации, отметим появление и рост объемов изданий разделов по вопросам недвижимости. Появилось немало неплохих риэлторских веб-сайтов.

4. Каковы Ваши прогнозы на следующий год?

— Как показывает практика, положение на рынке недвижимости очень во многом зависит от политической ситуации.Особенно заметно влияют на колебания рынка отношения Украины с Россией. Если предположить, что эти отношения будут развиваться стабильно и плодотворно, можно ожидать заметного повышения покупательской активности во всех сегментах рынка, но особенно в продаже земельных участков и коммерческой недвижимости.

Недвижимость Ялты

© 2024 - 2003 Новости Крыма, крымская служба новостей