Уроки кризиса-2009: тенденции на рынке недвижимости Крыма

Осенью 2008 года кризис вошел в жизнь каждого украинца, и прошлый Новый год все встречали с осознанием того, что 2009-й будет тяжелым для всех, особенно для тех, кто так или иначе связан со строительством, ипотекой или риэлторским бизнесом. Крупнейшие строительные компании и обычные граждане, связанные обязательствами по ипотеке, продавцы стройматериалов и девелоперы-консультанты – для всех бой курантов ознаменовал начало весьма непростого года. Но вот закончился и он

Строить меньше, да лучшеЗа год в Украине вследствие кризиса исчезли 1 222 строительные компании. Около 100 тысяч человек были уволены из этой сферы. Это – официальная информация, озвученная в начале декабря министром регионального развития и строительства Василием Куйбидой. По его словам, часть этих компаний оставила недостроенные объекты. Стоит порадоваться оптимизму главного строителя, который уверен, что недострои, которые не стали объектами для сдачи в эксплуатацию по разным причинам, могут служить ресурсом для работы других компаний.Впрочем, регион региону рознь (в российском Краснодарском крае ситуация с недвижимостью аналогичная), например, в Крыму на фоне того, что за девять месяцев 2009 года было введено в эксплуатацию всего 37,6% площадей от запланированного объема (данные Госкомуправления АРК), есть разительная разница между Южным берегом и остальной частью автономии. В Ялте строители годовой план умудрились выполнить полностью за первые три квартала и ввести в эксплуатацию более 50 тысяч квадратных метров, а Джанкойский, Кировский, Красногвардейский, Сакский, Алуштинский районы в общей сложности за тот же период достроили менее 20% ожидаемого объема жилья. Всего с января по сентябрь в Крыму сдано 153 тысячи квадратных метров жилой площади, из них почти половина, а именно 65,2 тысячи метров – это частные домовладения.Однако не все так солнечно на Южном берегу: в течение всего года депутаты Ялтинского горсовета несколько раз принимали решение о расторжении договоров аренды земельных участков за неуплату арендной платы. Так, на последней сессии 2009 года сразу пять коммерческих структур потеряло право на аренду земли: ООО «Сувенир», ООО «ПМС-Строй», ООО «Инвестпромсервис», ЧП «Блиц-Таврия», которые планировали строительство многоквартирных жилых комплексов, и АОЗТ «Пикор», которое получало земельный участок в аренду для обслуживания торговой базы.— Это далеко не первое подобное решение – на последних сессиях депутатский корпус постоянно рассматривает такие вопросы, — рассказала Татьяна Агаркова, пресс-секретарь Ялтинского горсовета. — И не случайно – плата за аренду земли составляет один из главных бюджетообразующих платежей. А при нынешнем плачевном состоянии ялтинского бюджета, когда почти на месяц задерживают выплату зарплаты работникам бюджетных организаций, такие жесткие меры вполне оправданы. Впрочем, крупные строительные компании в основном сохранили свои позиции — там, где не привлекались крупные кредиты, не возникло необходимости их возвращать. Но пересмотреть свои планы на будущее пришлось многим — реализация некоторых проектов перенесена на более поздние сроки, некоторые вообще изменили свой профиль. Один из самых обсуждаемых последние два года объектов в центре Ялты, многофункциональный комплекс компании ООО «Сиб-Брок», из трех корпусов торгово-офисных и жилый помещений трансформировался в проект современного отеля. К чести предприятия надо отметить, что ООО «Сиб-Брок» не только быстро отреагировало на изменившуюся конъюнктуру рынка, но и намерено в полном объеме выполнить все свои инвестиционные обязательства перед городом.Общее оздоровление строительной отрасли — такую ложку меда в кризисной бочке с дегтем единогласно находят эксперты. Ушли мелкие посредники, пропали строившие на одолженные средства, исчезли проекты, не отвечающие пожеланиям и платежеспособности покупателя. Добро пожаловать в новый этап развития рынка.Покупать меньше, но рациональнееО том, что кризис действительно стал фильтром для всего рынка недвижимости и строительства, знают все его участники. — Кризис в первую очередь ударил по группе людей, которых кроме как словом спекулянты назвать никак нельзя, — утверждает Максим Козлов, частный нотариус Ялтинского городского нотариального округа. — И это хорошо. Дело в том, что с 2005 по 2008 годы рынок жил за счет кредитных денег, это ни для кого не секрет. А с началом кризиса, когда выдача кредитов была приостановлена, рынок умер, и все вернулись к реальности. Сейчас все осознают, что рассчитывать надо в первую очередь на себя.Умер ли рынок в полном объеме? Обратимся опять к цифрам. Министерство юстиции Украины обнародовало данные о том, что в январе-ноябре 2009 года количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось на 77% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Для сравнения: за 2008 год количество сделок с недвижимостью уменьшилось на 14% по сравнению с 2007 годом. В течение 2008 года в Украине было заключено 303 145 договоров купли-продажи квартир и жилых домов. А вот за январь-ноябрь 2009 года заключено менее 70 тысяч таких договоров.Стоит отметить, что эти показатели основаны на данных не только Государственного реестра сделок, но и Государственного реестра ипотек. Замороженное в 2009 году кредитование покупки недвижимости существенно подпортило статистику.— В этом году были единичные случаи выдачи кредитов и оформление под эти деньги ипотеки, — отмечает Максим Козлов. — Эти случаи можно пересчитать по пальцам. Если в предыдущие годы нотариус мог заверить около сотни ипотечных договоров, то сейчас, если мои коллеги сделали хотя бы по десятку таких договоров, то это хорошо.В течение 2009 года через нотариусов в основном проходили сделки, оставшиеся от предыдущих периодов, то есть по предварительным договорам купли-продажи или инвестиционным договорам. Основная часть сделок 2009 года, по оценке Максима Козлова, это так называемое семейное переоформление, когда право собственности переходит от одних членов семьи (родителей, бабушек) к другим (детям и внукам). Реального движения денег ни в первом, ни во втором случае, как подчеркивает нотариус, не было.Но сделки-то все же были! В этом году и покупали, и продавали, пусть не с той привычной за прошлые годы скоростью, и уровень прибылей тоже существенно отличался, но полной остановки процесса не было. Как минимум, на Южном берегу.— В этом году, как, впрочем, и в предыдущие годы, преобладали покупатели, которые хотели вложить свои средства в недвижимость, — утверждает Станислав Кисс, директор АН «Статус» (Ялта). — Однако в этом году таких людей было значительно больше. Это связано с мировым финансовым кризисом, неуверенностью наших граждан в стабильности мировой и национальной валют. Поэтому лучший способ сохранить свои средства — это вложить их в недвижимость.Почему они выбрали именно крымскую недвижимость? По мнению Станислава Кисса, во-первых, она может работать — то есть купив здесь жилую или коммерческую недвижимость, граждане могут рассчитывать на дивиденды от сдачи в аренду или открыть собственный бизнес. Во-вторых, кризис когда-нибудь закончится, и недвижимость в Крыму снова начнет дорожать.— Вложив деньги в недвижимость сегодня, можно не только сохранить свои сбережения, а и регулярно получать дивиденды, а в будущем и выгодно продать ее, — советует Станислав Кисс.То, что риэлторы говорят о выгодных продажах в будущем, уже в настоящем вселяет некоторый оптимизм. Также греет тот факт, что нет сомнений в том, что есть все-таки люди, имеющие средства, желание и, главное — понимание — для приобретения недвижимости.Элитный свет в конце туннеляРынок оживет, другого выхода у него нет. И если риэлторы могут спорить о сроках выхода из кризиса, то в том, с чего начнется всеобщее благоденствие, все единодушны – с элитной недвижимости.Исторически так сложилось, что в Украине два региона славятся ценами и уровнем недвижимости высшего сорта — Киев и Крым. В столице потепление началось осенью, по данным АН «Park Lane», на рынок квартир класса «де-люкс» и «премиум» уже в сентябре количество сделок увеличилось на 15,5% по сравнению с августом. В среднем за год элитная столичная недвижимость, по оценкам специалистов, подешевела на 20% и приблизилась по уровню цен к среднеевропейским показателям — от 2 500 евро за квадратный метр. «Элитка» курортного Крыма тоже подешевела, но не настолько. Риэлторы называют разные цифры, но в целом получается, что падение цен произошло на 5-12%, и то это с учетом колебаний курса доллара и более гибких скидок при покупке. В конце 2009 года средняя стоимость квадратного метра с отметкой «люкс» на ЮБК составляет от 1 500 до 3 000 евро.Чем объясняется стабильность этого сегмента? Как правило, покупка элитной недвижимости осуществляется не за кредитные деньги, а в качестве инвестирования свободных средств, и часто с целью их сохранить. А сравнительно постоянная стоимость дорогих апартаментов, элитных квартир и особняков на побережье на фоне всеобщего падения лишь добавляет привлекательности статусу счастливого обладателя престижных квадратных южнобережных метров.Так что в целом жизнь продолжается. Те, кто еще осмеливается давать прогнозы, говорят о возрождении, о начале конца кризиса и о прекрасном будущем для рынка недвижимости и инвестиций. Как известно, отрицательный результат — тоже результат, и наряду со всеми минусами прошедшего 2009 года смело можно говорить об одном, но значительном плюсе: рынок стал здоровее. Стало меньше спекуляций, возобладал рациональный инвестиционный подход и понимание перспективного развития отрасли. А поскольку цикличность экономических процессов никто не отменял, то вслед за замерзшим рынком обязательно придет оттепель и новый этап развития и роста. А год 2009-й останется в истории как один из самых сложных, но вместе с тем поучительных периодов.Елена Коляда, менеджер по продажам, АН «Недвижимость Ялты»:— Наиболее выгодным вложением средств на данный момент являются объекты первичного рынка. Снижение цен в этом сегменте является максимальными по отношению к другим (в процентном отношении), а технические характеристики, месторасположение, эстетический вид и оснащение новых жилых комплексов более привлекательны по отношению к объектам вторичного жилья.Станислав Кисс, директор АН «Статус» (Ялта)— На данный момент лучшим объектом для частных инвестиций является коммерческая недвижимость или жилая недвижимость, которую можно использовать под коммерцию. Это могут быть нежилые помещения, находящиеся на первом этаже в центре города, в проходном месте или квартиры с такими же характеристиками, которые возможно перевести в нежилой фонд и увеличить площадь путем пристроек/надстроек. Это наиболее простой объект для извлечения прибыли. Такая недвижимость сдается сразу, как минимум, на год и приносит постоянный доход. Также хорошим вложением средств можно считать покупку квартиры в нижней части города – в районе Набережной, Массандровского пляжа или Приморского парка для сдачи внаем отдыхающим. Однако такие инвестиции требуют постоянного присутствия Максим Козлов, частный нотариус Ялтинского городского нотариального округа— По моей субъективной оценке, объем сделок в 2009 году упал на 40%. Значительно сократилось заключение предварительных договоров купли-продажи и инвестиционных договоров. Это говорит о том, что нет работы на перспективу, нет как такового нового строительства, нет перспективных объектов. Главное, отсутствует доверие людей к этому всему.Татьяна Тишкова, АН «Ялтаград» (Ялта)— Учитывая благоприятное расположение Южного берега Крыма, а также наличие морского побережья, горных массивов и лесных зон, к элитной недвижимости на ЮБК мы смело можем отнести недвижимость, имеющую отличные видовые характеристики на все вышеперечисленные места, доступность к ним, хорошо развитую инфраструктуру. В то же время важны характеристики планировки и отделки. Красота Южного берега и возможность жить в уникальном горно-морском климате, оздоравливая свой организм, и есть основное отличие недвижимости ЮБК от недвижимости других регионов.

Новости Крыма