Нужны ли Ялте торговые центры?

Розничная торговля в Ялте процветает, это нельзя отрицать. Особенно заметно это становится в летний период, когда круглосуточно работает большинство продуктовых магазинов и продлевают рабочий день серьезные бутики. Но, к сожалению, такая форма цивилизованного рынка, как торговые центры, у нас пока не появилась. А каковы перспективы?

Автор: Саша Прядченко

Торговый центр по-ялтински

Собственно, торговый центр — это объединение под одним названием множества мелких и не очень магазинов, в основном с ассортиментом промышленной группы, с обязательным наличием так называемых «якорей» — супермаркета, фаст-фуда, игровой комнаты, развлечений. Площадь его измеряется тысячами квадратным метров, в том числе и под землей (как, например, в известном «Глобусе» под киевским Майданом). В мировой практике торговые центры занимают десятки этажей, в Украине, как правило, масштабы их поскромнее. Подобные комплексы давно появились в областных центрах нашей страны и стремительно развиваются. В Ялте же с ее уникальным статусом национального курорта ничего подобного пока нет.

Правда, есть так называемые торговые центры, как «Орион» возле вещевого рынка. В его состав входит несколько магазинов одежды, текстиля, а также идет торговля аудио- и видеопродукцией. С успехом работают стихийно сложившиеся торговые центры, когда несколько бутиков объединяются под одной крышей, и к ним присоединяются другие торговые операторы. Один из самых удачных примеров — комплекс на первых этажах гостиницы «Крым». В центре города удобно расположились магазины фирменной одежды, аксессуаров, бижутерии мобильных и фото услуг, а также книжный и даже столовая. Фактически Графский проезд — маленький ялтинский Пассаж.

Ожидается также появление скопления торговых операторов и в первых этажах строящихся сейчас многоэтажных домах в центре Ялты. Это касается и «Эдинбург Тауэра», и «Адмирала», и находящегося в разработке «Скай Плаза». Там есть перспектива современных, прекрасно оборудованных площадей, единственное «но» есть в отношении подъездных путей, но это — головная боль Ялты независимо от расположения объектов.

Косвенные доказательства

И все же полноценного торгового центра, созданного по всем правилам и нормативам, пока нет. Может быть, потому, что нет и необходимости? Косвенным свидетельством того, что потребительский рынок Ялты можно назвать перспективным, можно считать появление крупных национальных операторов розничной торговли — «Фоззи Груп» (дискаунтер «Фора») и «Квиза Трейд» (супермаркет «Кишеня»). Оба этих магазина пользуются большой популярностью среди ялтинцев и гостей города, и не только из-за удобного формата. Пвыкшие к закупкам в супермаркете, в большинстве своем предпочитают отовариваться по привычной дома схеме «в одном магазине и зубную щетку, и замаринованное мясо». Местный покупатель уже созрел делать ежедневные покупки — от продуктов питания до бытовой химии — в одном месте, полюбил дисконтные программы и привык к такой мелочи, как фирменные пакетики. Сетевые операторы, специализирующиеся на бытовой технике, у нас тоже есть (магазин «Фокстрот»). Естественно, что аналитики таких крупных компаний неоднократно просчитывали емкость ялтинского рынка и сочли ее достаточной для продвижения здесь своих услуг. Но готовы ли мы к чему-то большему?

Еще одно косвенное свидетельство того, что Ялте нужны крупные торговые центры, — проект детального плана планировки города, которые сейчас находится в процессе утверждения и согласований. Согласно ДПТ, до 2025 года в Ялте должны появиться как минимум торговые центры на месте нынешних Пушкинского и рынка и рынка «Комсомолец», а еще несколько супермаркетов и оптовый рынок. Надо полагать, что разработчики детального плана, готовя свои предложения, учитывали и демографические перспективы Ялты, и развитие курортной инфраструктуры, и общие экономические показатели. Кстати, идею реконструкции «Комсомольца» активно поддерживает ялтинская Ассоциация предпринимателей, очевидно, тоже имея на то основания: люди, ежедневно стоящие за прилавками, хотят работать в цивилизованных условиях, а те, кто является их работодателями, готовы вкладывать заработанные деньги в дальнейшее развитие своего бизнеса, и именно в сторону торговых комплексов с соответствующей структурой.

Инвестпредложения, которые будут готовится по ДПТ после его утверждения, в основном касаются именно сферы торговли и обслуживания, так что те, кто пожелает вложить средства в наш город, будут, скорее всего, выбирать не среди проектов жилых комплексов, а среди перспективных комплексов социального назначения. Все шансы стать инвесторами есть и у ялтинцев, если они объединят свои усилия: скорее всего, первой ласточкой станет именно рынок «Комсомолец», который готовы реконструировать сами предприниматели.

Что нас останавливает?

Сегодня стоимость аренды площадей под коммерческое использование в Ялте достаточно высока — от 40 до 80 у.е. за квадратный метр в среднем в центре города. Понятно, что крупный торговый комплекс в существующих сейчас зданиях создать невозможно — это связано с целым рядом требований к подобным структурам, от удобных подъездов до объема торговых площадей. Аренда во вновь построенных зданиях, будет включать в себя строительные и прочие затраты, естественные для новостроек. Хотя предсказать, в какую сторону качнутся арендные ставки после появления (в теории) новых торговых площадей, сейчас сложно. Возможно, арендодателей испугает конкуренция или демпинг со стороны новичков. А возможно, цены в старых и привычных зданиях потянутся за новыми и современными. В любом случае, в течение ближайших нескольких лет этот вопрос должен решиться на практике, если предлагаемые сейчас городскими властями инвестпроекты найдут финансовую поддержку.

Еще одна специфическая ялтинская проблема — дороги. Дело даже не в их качестве, а в количестве. Город явно перегружен автомобилями, а ведь одним из основных требований к торговому центру является удобство его расположения, чтобы легко добраться могли и покупатели на общественном транспорте, и на своих автомобилях. Ну и парковки, конечно. Эти вопросы должны быть тоже разрешены в ближайшие годы, когда город начнет реконструкцию транспортных развязок согласно новому ДПТ. А пока что единственным вариантом остаются дальние микрорайоны, сравнительно свободные от автомобилей, при всех своих недостатках. Насколько это подходит для создания крупного торгового центра, призванного обслуживать не только жителей данного микрорайона, но и приезжих, и соседей-ялтинцев, мы, скорее всего, узнаем опять-таки через несколько лет.

Однако при всех сложностях, которые подстерегают торговые центры в Ялте, необходимость в них явно назрела. Чтобы развиваться как европейский курорт, Ялте просто необходимо достичь соответствующего уровня обслуживания, в том числе и в торговой сфере. Городские власти уже учитывают это, готовя инвестпроекты, теперь — слово за самими инвесторами.

Какими могут быть торговые центры: Мировая практика

В мировой практике существует определенная классификация торговых центров, основанная на характеристиках торговой зоны. Основные среди них:

Специализированный торговый центр

Якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и тому подобное. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.

Фестивальный центр

Здесь основой являются развлекательные комплексы и рестораны с сопутствующими магазинами одежды и обуви, подарков и прочих.

Пауэр-центр

Определяющим словом является «притягательная сила» центра. Это магазины, обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тысяч квадратных метров, как минимум один крупный якорный арендатор (такой, как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тысяч квадратных метров, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги); четыре или более небольших якорных арендаторов площадью от 2 тысяч квадратных метров каждый; некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих 10-15% от общей торговой площади. Подобных центров пока нет ни в России, ни в Украине.

Аутлет-центр

В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и так далее. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров тоже нет ни в России, ни в Украине.

Торговый центр моды

Характеризуются большими размерами — от 25 до 50 тысяч квадратных метров. Основными арендаторами в них являются магазины готовой женской и мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком большие для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района.

Дискаунт-центр

В нем якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и так далее. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600-1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера - сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города. Торгово-развлекательный центр. Основой выступают магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих. Торгово-общественный центр. В таком торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнесс-клуб, гостиница и так далее, сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Подобных центров ни в России, ни в Украине нет.

Опубликовано в журнале Недвижимость Бизнес Отдых Ялты + Севастополь

Недвижимость Ялты